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Administrador: Remoción

Remoción


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Administrador en CABA
 


Derecho de los Copropietarios
 

Resulta inverosímil que a los Copropietarios muchas veces les resulte todo un reto remover del cargo a quien administra los intereses en común, aun en los casos en que el Administrador NO CUMPLA sus funciones básicas y obligatorias tales como la contratación de seguros obligatorios, rendición de cuentas, presentación de balance, liquidación de sueldos, registro de libros obligatorios, verificación de medidas preventivas, entre otros.

Si bien la remoción del Administrador está contemplada en el Artículo 9, inciso b) de la Ley 13.512 donde se establece que "el Reglamento de Co-Propiedad y Administración debe contemplar obligatoriamente “la determinación de las bases de la remuneración del representante y la forma de su remoción", no siempre la redacción de este articulo es clara y muchos propietarios se muestran dudosos a la hora de hacer valer sus derechos.



Tipos de Remoción

"Sin" Expresión de la causa
Debido a que la relación existente entre el Administrador y el Consorcio es la de Mandato, el Mandante (Consorcio) puede, -sin expresión de causa alguna-, y en cualquier momento, remover a su apoderado.

Así lo expresa la jurisprudencia:”El Administrador de un consorcio es una figura análoga a la de un gerente; sus facultades son esencialmente revocables y está en un todo sujeto a los términos del reglamento (SC Mendoza Sala I,18/12/91 LL 1992 C -200”.

Ahora bien: Como vimos, NO es obligatoria la "Expresión de Causa" para remover al Administrador. Sin embargo, resulta prudente expresar la causa de su pedido de remoción a fin de evitarle al Consorcio inconvenientes futuros que pudieran surgir.

Por ejemplo: Supongamos que el Administrador hubiera sido elegido por el término de un año, o bien, no se hubiera expresado el tiempo de su mandato en la Asamblea en la que fuera electo.
En este caso resulta importante expresar la causa de la remoción ya que, -el no expresarla o revocarle su mandato antes que el tiempo expire-,, daría lugar a la indemnización de los daños materiales y morales que dicha actitud unilateral del consorcio le pudiera causar.

"Con" Expresión de la causa
Remover al Administrador con causa es uno de los casos más comunes de remoción de un Administrador y, sin embargo, el mas difícil de lograr.

Debería ser sencillo: Los Copropietarios se reúnen en Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria), con Quórum Válido para sesionar y Votan a favor de la remoción con la cantidad de votos exigida en el Reglamento.

Sin embargo, la realidad en poder llevar a cabo este procedimiento absolutamente sencillo demuestra lo contrario, pues la mayoría de las Asambleas fracasan debido a que los consorcistas no asisten a las mismas y no se alcanza el porcentual requerido para efectivizar la remoción. Es así como los Administradores se eternizan en sus puestos, incluso luego que los consorcistas le hayan perdido la confianza y a pesar de no estar de acuerdo en la forma que administran su patrimonio.

En resumen:

Toda vez que se rige la cuestión por las reglas del mandato, el principio general es que puede removerse al Mandatario (Administrador) sin causa, salvo que el estatuto disponga causales expresas de remoción, y siempre que se cuente con las mayorías estipuladas en el reglamento (Art. 1970, Código Civil).
La mayoría mínima es la mayoría absoluta (Art. 10, Ley 13.512).

Véase también
"Preguntas Frecuentes"

 

 

 

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