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Asambleas de un Consorcio de Propietarios: Propietarios Morosos

Pueden Participar los Morosos?


Marco Legal
Definición. Características

Tipos de Asambleas
Preliminar
Ordinarias
Extraordinarias
Judicial

Aspectos Asamblearios
Convocatoria
Quórum
Votación y Aprobación
Nulidades
Autoconvocatoria

Participación
Morosos
Inquilinos


Se puede impedir a los Morosos  Votar en las Asambleas?
 

Para que un copropietario no tenga voz ni voto en una Asamblea, dicha restricción debe estar establecida en el reglamento de Copropiedad mediante una cláusula especial, estatuyendo que el consorcista moroso no podrá asistir a las Asambleas o bien, que en las mismas se deberá abstener de votar u opinar sobre los puntos a tratar.

La mora en concepto de expensas comunes ha sido un tema que dio lugar, -tanto a la doctrina como a la jurisprudencia-, a exponer distintos argumentos.

La limitación impuesta por los distintos Reglamentos de Copropiedad a los copropietarios en mora ha sido criticada por considerarse la titularidad de dominio inherente a la calidad de miembro del consorcio. En consecuencia, no se puede restringir de manera o forma alguna el derecho de deliberar y votar en las Asambleas.

De igual modo, se ha comentado que el hecho de ser deudor no quita el derecho de votar u opinar sobre asuntos que son de incumbencia del consorcio; es decir, que aún estando atrasado en el pago de las expensas, se sigue siendo consorcista.

Por otra parte, se ha establecido que la obligación de contribuir a las expensas es de naturaleza contractual, por lo tanto son de aplicación los principios surgidos del Artículo 1.197 del Código Civil, que dice: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la misma ley". La norma legal se refiere a toda convención lícita, por ende, si el reglamento así lo dispuso, es ley para los consorcistas.

La jurisprudencia ha fallado diciendo que si un propietario demandado no puede tener acceso a las Asambleas del consorcio en virtud de una cláusula del reglamento de copropiedad que se lo impide por la mora registrada en el cumplimiento de sus obligaciones, sólo él es responsable de la situación creada.

Resumiendo: sólo puede prohibírsele a un propietario participar de una Asamblea con sus opiniones y votar sobre los puntos del Orden del día siempre que el Reglamento de Copropiedad del Consorcio así lo establezca. Puede no obstante participar como oyente.

Referencias de autores
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal", expresa:
"Es un problema muy frecuente la admisión de copropietarios morosos en las Asambleas y que parece difícil aceptar impedir la concurrencia de los mismos por no haber pagado las expensas, salvo que esté expresamente dicho en el reglamento de copropiedad".

No obstante un fallo de la Cámara Civil, Sala B, del 26-6-69 resolvió que quienes son deudores con morosidad del consorcio, no pueden solicitar la convocatoria judicial prevista en el artículo 10 de la Ley 13.512.


El
Sr. Hernán Racciatti en su libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" comenta:

"Privar del derecho a voto en las Asambleas o de la facultad de participar en las mismas, ha sido otra manera compulsiva para obtener el cobro de las expensas comunes". También agrega que esta disposición reglamentaria ha tenido fallos a favor (CN Civ., Sala C, DE, 9-131) y fallos en contra (CN Civ, Sala D, LL, 105-819).

El Dr. Alberto Aníbal Gabás con el "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal 1"

Bajo el título "Límites al derecho de voto" dice que, -en ciertos casos-, se quita este derecho y el ejemplo más común es en la falta de pago de expensas, que consta en el reglamento de copropiedad. Agrega una opinión personal que transcribimos: "Creemos que si tal estatuto no prescribe esa prohibición no puede impedírsele, al consorcista en falta, emitir su voto, pues entendemos que esa prerrogativa surge de la calidad de propietario simplemente y no de la de propietario pagador."

De todas formas el mismo Dr. Gabás agrega a sus dichos que: "... existe alguna jurisprudencia en contra que reconocemos correcta, en base a principios de equidad y de justicia".


A modo de nota, el autor cita este fallo en contra: "No pueden gozar del derecho a voto los consorcistas morosos cualquiera sea la causa de tal situación y justificativa, debiendo dejarse sin efecto las decisiones en las que se haya tomado en cuenta su derecho de elección activo". Cám. 2º Civ. y Com. San Martín, DE, ejemplar nº 3948 del 26/8/75.


Cierra el tema diciendo que no se puede impedir en ningún caso la posibilidad al propietario en mora de asistir y participar en la deliberación, incluso teniendo ese derecho podría explicar los motivos de su mora y hacer más entendible su conducta. Agrega que: "El condómino no legitimado para votar puede hacer oír su parecer" y tal efecto transcribe, también a modo de nota al pié de página, que: "El presidente sólo podría limitarse a invitar a limitar el discurso, pero si se le niega la palabra podría cuestionarse la validez de la Asamblea y del mismo acuerdo colegial, ya que se impidió la formación de la deliberación válida y de la prestación de argumentos que podrían hacer variar la dirección de los votos", Escuti, Ignacio A. - Richard, Efraím Hugo, Ponencia al "Primer Congreso de Derecho Societario", La Cumbre, Córdoba, 1977. 

 

 

 

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