54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Consorcio de Propietarios: Consorcio de Hecho

Pre-Consorcio


Marco Legal
Consorcio de Hecho o Pre-Consorcio
Concepto. Características

Composición
Autoridades

Derechos y Obligaciones
Responsabilidad del Consorcio
Derechos de sus Miembros
Sanciones
 


En qué momento nace el Consorcio de Propietarios?
 

1) Nacimiento del Consorcio

El Consorcio de Propietarios nace con la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro de la Propiedad Inmueble.

"Desde un estricto enfoque legal, el consorcio, y por ende, la calidad de consorcista, con todos los derechos y obligaciones emergentes de ese título, nace con la redacción e inscripción en el Registro de la Propiedad del Reglamento de Copropiedad y Administración". (Dr. Alberto Aníbal Gabás - "Manual Práctico de la Propiedad Horizontal")

2) Consorcio "De Hecho"

Cuando los diferentes propietarios de departamentos poseen escrituras a favor de sus respectivas unidades, el Consorcio necesariamente posee inscripto su propio Reglamento de Copropiedad, ya que los Escribanos no pueden efectuar actos jurídicos notariales sobre unidades sujetas al régimen de propiedad horizontal sin el correspondiente reglamento inscripto con anterioridad o bien en el momento de la presentación al Registro de Propiedad Inmueble (Art. 2º Decreto Reglamentario 18.734/49).

Sin perjuicio de lo anteriormente señalado, es muy común que, terminada la construcción de un edificio, los departamentos sean entregados a los adquirentes mediante boletos de compraventa y, obviamente, se les haya otorgado la posesión.

Esta circunstancia es bastante común: Empresas Constructoras e incluso Organismos Oficiales de la Vivienda otorgan a los compradores la posesión de los departamentos y hasta reciben la totalidad del precio de venta, pero demoran la escrituración de las unidades y/o los trámites de constitución en propiedad horizontal o bien la inscripción del reglamento ante el registro.

Cabe aclarar que ningún Poseedor, Adquirente o Adjudicatario es realmente propietario, es decir, NO es titular de dominio, hasta tanto no posee la correspondiente escritura. Mientras ello no ocurra, el inmueble continuará a nombre del vendedor ya sea ésta una empresa constructora, fideicomiso o bien el Instituto de la Vivienda. 

En estos casos, se entiende, no hay estado de propiedad horizontal porque aún no se ha otorgado el Reglamento, ni tampoco existen derechos reales sobre la propiedad horizontal.

Obviamente tampoco ha nacido el consorcio "legalmente constituido", sin embargo se origina entre los adquirentes y poseedores una suerte de "Consorcio de Hecho" que permite poner en marcha la regulación de las relaciones existentes entre ellos debido a que ya están unidos por una comunidad de derechos e intereses.

Por lo tanto surgen las siguientes preguntas: Cuál es la situación jurídica en estos casos? Quién "administra" y con qué mandato? Quién representa al Consorcio de Hecho para iniciar o contestar una demanda judicial? Con qué elementos puede esa comunidad accionar judicialmente por el cobro de expensas comunes a los morosos? Pueden los poseedores actuando conjuntamente, o un grupo de ellos, actuar en defensa de los intereses de ese consorcio de hecho?

Los Doctores V. Guerriera y F. Eguiazú, en su Libro "Guía Práctica para Consorcistas y Administradores", señalan lo siguiente.

"Si nos colocamos en posición estrictamente formalista, deberíamos concluir que únicamente la empresa u organismo vendedor es el titular del dominio del inmueble, único autorizado para los actos jurídicos necesarios y sería el responsable con los terceros. Así, las decisiones de las "asambleas de propietarios" no tendrían valor, las personas designadas para "administrar" el edificio carecerían de facultades, etc...."

El Dr. Andrés Fraga, en el Libro "Propiedad Horizontal", acertadamente aclara:

"... La ausencia de reglamento o la falta de escritura traslativa de dominio, si bien puede resultar un impedimento legal para el ejercicio de los derechos y acciones de los distintos titulares respecto de terceros, no puede ser obstáculo para poner en marcha la regulación de las acciones existentes entre los coadquirentes, los que forman una especie de comunidad de derechos e intereses y se someten en sus relaciones a las normas propias de la institución en su carácter de miembros ideales de un consorcio al suscribir los pertinentes boletos de compraventa, por medio de los cuales acogieron anticipadamente al régimen legal".

Obviamente, los Tribunales de Justicia no podían ignorar esta realidad, como tampoco dejar en indefensión a esos "consorcios" declarándolos en rebeldía en un juicio por no haber acreditado las formalidades de su constitución y nombramiento de administrador legítimo.

Ejecución de Expensas en el "Consorcio De Hecho"

El Dr. Andrés Fraga continúa diciendo:

"En tal inteligencia, se ha reconocido legítimamente al consorcio de propietarios de hecho para intentar el cobro de expensas a los consorcistas, aunque no podría hacerse por la vía ejecutiva, sino por el proceso de reconocimiento".

El Dr. Gabás concuerda y manifesta:

"Previo al Reglamento,..., no existe sujeto de derecho y sólo las obligaciones contraídas para satisfacer cargas comunes podrán considerarse asumidas por el consorcio que posteriormente se constituya; en consecuencia sólo por excepción, a ese grupo de adquirentes con posesión pueden aplicarse reglas de la ley de propiedad horizontal, siempre que se pruebe una verdadera comunión de intereses, de las que dicha comunidad es titular".

Lo anteriormente señalado se debe a que, al no haberse inscripto el Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el Consorcio, el mismo no puede considerarse "legalmente constituido" y, por ende, no existe la figura "legal" del Administrador quien es el único facultado por ley para emitir los Certificados por deuda de expensas. 

Por su parte, los Doctores V. Guerriera y F. Eguiazú agregan:

"...Nosotros entendemos que el caso de consorcios "de hecho" que funcionan como comunidad de intereses, participando sus integrantes de mecanismos análogos al sistema de la propiedad horizontal (asambleas, expensas, administrador), corresponde atribuirles capacidad jurídica limitada, pero suficientemente idónea para la defensa de los derechos comunes, distribución de los gastos, actuación del "administrador" como gestor de negocios, etc. También creemos que la responsabilidad ante terceros se extenderá a los copropietarios individualmente. En resumen pueden asimilarse dichas situaciones al caso de otras instituciones jurídicas como sociedades de hecho, mandato tácito, gestión de negocios ajenos, etc. En cada caso será menester analizar los aspectos de urgencia, interés común, ratificación de los interesados y las conductas asumidas por los copropietarios entre sí y en relación con terceros"   

En conclusión: Aunque NO exista el Reglamento de Copropiedad y Administración y, por ende, NO esté legalmente constituido el Consorcio, se podrá iniciar demanda contra el adquirente poseedor que no abone las expensas, obviamente no como juicio ejecutivo sino a través de un proceso ordinario.

 

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados