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Edificio: Reparaciones en el Edificio

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Reparaciones: Quién se hace cargo?
 

Obligaciones del consorcio y de los copropietarios frente a las distintas reparaciones que se afrontan en el edificio

La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, en su artículo 8º, establece que todos los copropietarios tienen a su cargo los gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio necesarios para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del mismo.

El Dr. Carlos Diego Calvo en su libro "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" dice que "la obligación de reparar los perjuicios originados o producidos por las cosas, es a cargo de su dueño, como principio general. De ahí la importancia de la determinación sobre cuáles partes deben considerarse comunes y cuáles privativas es fundamental para saber a cargo de quién estarán las reparaciones".

Ley 13.512 en su artículo 2º considera comunes a:
1) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines.
2) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.
3) Los locales para alojamiento del portero y portería.
4) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos.
5) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
También agrega que la enumeración anterior no tiene carácter taxativo y que los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo convenciones en contrario.

Hay que considerar que los distintos Reglamentos de Copropiedad complementan estas disposiciones y el Dr. Calvo agrega que en "el reglamento puede colocar a cargo del consorcio los gastos por reparaciones en las partes privativas de los copropietarios y que en caso de silencio, el consorcio sólo deberá atender los gastos de los arreglos de las partes comunes aunque estuvieran afectadas al uso exclusivo de cualquier propietario".

El Dr. Alberto Aníbal Gabás en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" agrega una definición muy interesante para tener en cuenta: "todo aquel ramal, cañería, cableado, instalación, etc. que no sea general o que esté al servicio exclusivo de una unidad funcional reviste titularidad también privativa. Lo que se separa de la línea troncal o principal general hacia una unidad exclusiva es también exclusivo. Para ejemplificar: de la unidad funcional hacia afuera, es común; hacia adentro es exclusivo".

Ambos autores hacen especial hincapié en la diferencia que existe entre el origen y la manifestación del daño, quién está a cargo de la reparación y quién debe pagarla.

Los gastos de conservación o reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño: consorcio, -si se trata de partes comunes-, o consorcista, -si se trata de sectores exclusivos-.

En cuanto a quién debe realizar la reparación está claro que lo debe realizar el dueño de la cosa, pero no es un obstáculo el que lo realice el Administrador y luego cargue el costo a la unidad correspondiente.

Si una filtración producida en una azotea o medianera provoca daños en una unidad, más allá de quién realice la reparación, ésta deberá ser solventada por el consorcio ya que tuvo origen en una parte común. De manera inversa si el problema nace en una unidad y se manifiesta en alguna parte común, la reparación debe ser solventada por el propietario de la unidad. Queda claro que lo importante es determinar el origen del problema y no dónde se manifiesta.

Véase también "Reparaciones Urgentes"

Véase también "Reparación conforme a obra

 

 

 

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