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Expensas: "Ambulatorias"

Obligaciones "Propter-Rem"


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Qué son las Obligaciones Propter-Rem o Ambulatorias?
 

Las obligaciones Propter-Rem (A Causa de la Cosa) o Ambulatorias son aquellas que están vinculadas a un derecho real, y, por lo tanto, al transmitir el derecho se transmite también la obligación que sobre él recae.

Tal es el caso de los condóminos: El dueño de una propiedad bajo el régimen de propiedad horizontal, se entiende, posee un Derecho Real sobre la misma, pero, a su vez posee -le guste o no-, la obligación a la conservación de la cosa común, tal como lo señala el Artículo 2.685 del Código Civil Argentino:

"Todo condómino puede obligar a los copropietarios -en proporción de sus partes- a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de propiedad".

Esto significa que, mientras posea el derecho real de la cosa (es decir, mientras sea el dueño del departamento), tendrá la obligación de contribuir a sus gastos.

Otro ejemplo sería el del usufructuario que tiene un derecho real sobre una cosa ajena, y que, a su vez, debe contribuir a los gastos de ella proporcionalmente a su goce, tal como lo expresa el Artículo 2.881 y Ss. del Código Civil Argentino:

Artículo 2881: "El usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservación de la cosa. Aun está obligado a las reparaciones extraordinarias, cuando se hacen necesarias por la falta de reparaciones de conservación, desde que se recibió de las cosas pertenecientes al usufructo, o cuando ellas son causadas por su culpa".

Artículo 2882: "El usufructuario no puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la conservación de la cosa, por renunciar a su derecho de usufructo, sino devolviendo los frutos percibidos después de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos"

Por qué "Ambulatorias"?

se llaman ambulatorias, pues se trasladan siguiendo a la cosa sobre la que se ejerce el derecho real, de manera que si el condómino transmite su derecho real sobre la cosa, también transmitirá, -al nuevo adquirente-, la obligación correspondiente. Por eso, la única forma de liberarse de la obligación ambulatoria, es haciendo abandono de la cosa, es decir, vendiendo la propiedad o cediendo sus derechos.

No hay que confundir el derecho real vinculado a la obligación ambulatoria, con ésta propiamente dicha. En el caso del condominio, cada condómino tiene un derecho real sobre la parte ideal de la cosa (relación directa entre sujeto y cosa), pero además tienen una obligación con respecto al otro condómino que se convierte en acreedor (ambos condóminos son acreedores y deudores recíprocos) por ejemplo por los gastos conservatorios o por el pago de las expensas comunes.

 

 

 

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