54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Expensas: Cobro de Intereses

Tipos y Cálculos


Expensas
Definición y Tipos
Liquidación de Expensas
Intereses Punitorios
Recibos de Expensas
Oposición a Innovaciones
Descuentos a Jubilados y Pensionados

Expensas Claras


Obligaciones
Sub-Rogación
Obligaciones "Propter-Rem"

Responsabilidad de los Condóminos
Inquilinos

Deuda Por Expensas
Certificados de Deuda por Expensas
Ejecución de Expensas
Las Expensas y el "Bien de Familia"
Prescripción de Deudas

 


Intereses por falta de pago o pago fuera de término
 

Antes que nada, analicemos los distintos tipos de intereses de los que solemos escuchar:

Intereses Compensatorios
El interés compensatorio "compensa" al acreedor por el tiempo en que éste "cede" su dinero al deudor.
Este interés sólo se debe si se ha pactado previamente, con excepción de los "compensatorios legales" (Artículos 466, 1950 y 2298 del Código Civil) y sólo es aplicable a la obligación contractual, a diferencia del Moratorio que es aplicable a todas las obligaciones.

Intereses Punitorios o Moratorios
Es el interés que se produce ante la falta de pago del capital en la fecha estipulada. En este caso el Acreedor (prestamista) tiene derecho "a penar" al deudor por no haberle abonado en término. Estos intereses aplican una tasa mayor que los intereses compensatorios.
Es decir, es el interés causado por incumplimiento de la obligación.
Se "debe" aunque no se haya pactado y es  aplicable a todas las obligaciones.
Es el interés que aplican los Jueces ante la omisión de las partes para con una obligación y, por lo general se toma la tasa del Banco Nación o del Banco Provincia según la jurisdicción.
Por lo general se suele llamar "Interés Punitorio" al Moratorio expresamente pactado.

Debido que el Artículo 509 del Código Civil establece la mora automática por el solo vencimiento en las obligaciones a plazo, se entiende que, -si en el reglamento de copropiedad no se establece ningún otro requisito para constituir en mora al deudor-, ésta se produce de pleno derecho al término del lapso que tienen asignados los copropietarios para pagar las expensas. Es decir que los intereses por el atraso, -sean compensatorios o punitorios-, comienzan a correr mecánicamente.

Intereses Resarcitorios
Son los que se deben por haber pagado con posterioridad a la fecha de vencimiento y compensan la mora transcurrida. Estos intereses suelen utilizarse con más frecuencia en el derecho tributario, y son los que se deben abonar, por ejemplo, a la AFIP, cuando no se cumple en término con el pago de aportes y contribuciones (F931), haciendo efectivo su pago con los formularios F.801/C o F.801/E.
Por su parte, cuando los Organismo Recaudadores inician alguna ejecución, aplican  intereses punitorios a partir de la interposición de la demanda.


Los intereses por expensas son acumulativos?
De acuerdo a lo establecido por el Artículo 623 del Código Civil, el cálculo de los intereses debe ser Lineal no acumulativo, salvo acuerdo entre partes que establezca lo contrario, de lo contrario se caería en el "anatocismo" o "capitalización de los intereses" (interés sobre "interés + capital")..

Artículo 623 Código Civil (Modificado por la Ley 23.928)
"No se deben intereses de los intereses, sino por convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo. Serán válidos los acuerdos de capitalización de intereses que se basen en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza".

Sin embargo, esta prohibición solo es extensible al derecho civil, ya que en el derecho comercial está legalmente permitido tal como lo muestran estas dos excepciones:


a) Cuando dicha capitalización fue pactada: ("... por convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes; o cuando liquidada la deuda judicialmente con los intereses, el juez mandase a pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerlo...");
b) en caso de condenas judiciales no cumplidas.

Cabe destacar que, -la práctica de capitalización de intereses- siempre fue practicada por los Bancos, quienes, en todos los casos, aplican las tasas de interés por mora sobre el capital adeudado y, sobre éste suman los intereses ya devengados, todo bajo la modalidad del pago de una tasa activa, que lleva insita la capitalización de intereses, por ser propia de tal sistema.

En lo que respecta a la aplicación de la excepción detallada en el inciso a), puede ser practicada en las deudas por expensas siempre que el Reglamento de Copropiedad que rige la vida institucional del Consorcio establezca expresamente la posibilidad de aplicar intereses sobre intereses, ya que el mismo conforma un acuerdo entre las partes que todo propietario al tomar posesión del bien declara conocer y aceptar.

Por otro lado, dicha decisión podría ser válida si emana de una Asamblea legalmente constituida y con determinación expresa de la cuestión en el temario u orden del día, debido a ser ésta el órgano supremo del consorcio y sus decisiones, -dentro del marco de la ley-, son de cumplimiento obligatorio para todos los copropietarios, inclusive los ausentes, y no difiere en lo que respecta a su validez y obligatoriedad de sus decisiones de las contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, de naturaleza contractual.

De hecho, debido a que toda Asamblea representa un acto jurídico lícito, vinculante para sus integrantes, se justifica aún más la validez de la decisión de la capitalización de intereses ya que son los mismos integrantes de la Asamblea los sujetos pasivos de la carga de tales intereses. El acta respectiva, se convierte, entonces, en una manifestación expresa del acuerdo de las partes de la aplicación de intereses sobre intereses.

No obstante, el espíritu de la ley nº 23928 de convertibilidad en lo que respecta a las limitaciones del anatocismo, es la de no generar incrementos desmedidos de la deuda en perjuicio no solo de los deudores, sino también del Consorcio al generarse la incobrabilidad de las deudas, al menos en el corto plazo.

El artículo 525 del Código Civil establece que los intereses representan una obligación accesoria, y, como tal condición, se extingue al cumplirse la obligación principal. Por lo tanto, el Administrador debe tener en cuenta que "el recibo del capital por el acreedor, sin reserva alguna de los intereses, extingue la obligación del deudor respecto de ello" (Art. 624), por lo que hay que tomar precauciones cuando un consorcista estando en mora, y alegando falta de fondos, paga solamente la deuda por expensas comunes o especiales, sin incluir los intereses. En tal circunstancia, es imprescindible incluir en el recibo correspondiente, la reserva de los intereses impagos, ya que la imputación, conforme a los artículos 776 y 777 del Código Civil, corresponde primero a los intereses y luego al capital.



Qué opinan los Jueces sobre la tasa de interés aplicado?
El Dr. Eduardo L. Lapa en su libro "Administración de Propiedad Horizontal y Propiedad Vertical. Locaciones" cita jurisprudencia al respecto: La Corte Suprema nacional dijo: "no puede computarse intereses sobre el importe total de la liquidación, sino sobre el capital que la misma menciona, si ya en ella se han comprendido los intereses anteriores, no pudiendo admitirse la capitalización de intereses (C.S.N., 24/2/93, "J.A.", t.37, P.536; T.72, P. 571)"

En cuanto a la tasa de intereses compensatorios y punitorios que se determina en el reglamento de copropiedad, la jurisprudencia ha sido muy liberal y admite porcentajes superiores a los permitidos en las obligaciones comunes.
Una tasa del 3% mensual, por ejemplo, no sufrirá reducciones en campo de la justicia y, en algunos casos, ha sido admitida también alguna mayor, tal como sucedió en mayo de 1976 cuando fue judicialmente aceptada una tasa del 10% prevista por el reglamento de copropiedad, y en otro fallo se admitió la desvalorización monetaria.

El mejor sistema, tal vez, sea prever que el interés sea superior en uno o dos puntos al aplicado por los bancos oficiales.
El Administrador no está obligado a aceptar el pago del capital solamente y puede exigir el total, inclusive los gastos por telegrama de intimación, franqueo, etc. que hubiera sido menester efectuar por culpa del deudor.

 

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados