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Expensas: Subrogación

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Las Expensas y los Inquilinos
 

Subrogar es sustituir o poner una persona o cosa en lugar de otra, ya sea por convención explícita o implícita (tácita).

Se trata de un negocio jurídico mediante el cual una persona sustituye a otra en una obligación.

En el caso de los inquilinos, en calidad de locatarios y subrogados, pagan por el locador las deudas de expensas del bien locado. El problema, sin embargo, reside cuando el locatario actúa en nombre del locador por aquello para lo cual "no fue subrogado". Hay que tener en cuenta que el "Inquilino" está asumiendo una obligación que no le corresponde.

Conceptualmente, y conforme al Artículo 8º de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal actual y las  disposiciones sobre el mandato del Código Civil Argentino,  a los inquilinos no les corresponde abonar las expensas de ningún tipo, ya que es exclusiva obligación del propietario hacerlo.

Y si entre locador y locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exención de pago, esto quedará librado a lo pactado entre las partes, pero nunca podrá ser trasladado, -y bajo ningún pretexto-, hacia terceros (res inter alios acta).

De lo anteriormente dicho, se desprende que los inquilinos no deben pagar ningún tipo de expensas, por lo tanto es un despropósito hablar de ordinarias y extraordinarias en relación a obligaciones y exenciones del locatario. Las mismas deberían estar integradas dentro de los contratos de locación, pero "nunca" y de ninguna forma, pueden estos contratos subordinar al Administrador a hacer de empleado encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones.

Por último: el pago de las expensas por parte del locatario en reemplazo del locador está sujeto a lo estipulado en el Código Civil sobre subrogaciones de pago (Art. 767 y siguientes), es decir que "sólo y sólo si" a efectos de la deuda resulta ser el inquilino quien contraiga la obligación de pago, esto no le dará derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningún otro efecto como, por ejemplo, actuar en Asambleas (con voz y voto) a menos que el locatario se halle debidamente mandatado por su locador mediante carta poder debidamente certificada conforme a reglamento o según lo estipule la ley.

Por su parte, los recibos por pago de expensas deben estar a nombre del titular del dominio, nunca del inquilino.

Toda particularidad sobre las expensas debe ser planteada de inquilino a propietario y de propietario a Administrador.


Véase "Los Inquilinos y las Expensas"  

 

 

 

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