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Expensas: Definición y Tipos

Características de las Expensas "Comunes"


Expensas
Definición y Tipos
Liquidación de Expensas
Intereses Punitorios
Recibos de Expensas
Oposición a Innovaciones
Descuentos a Jubilados y Pensionados

Expensas Claras


Obligaciones
Sub-Rogación
Obligaciones "Propter-Rem"

Responsabilidad de los Condóminos
Inquilinos

Deuda Por Expensas
Certificados de Deuda por Expensas
Ejecución de Expensas
Las Expensas y el "Bien de Familia"
Prescripción de Deudas

 


Nuestras "Benditas" Expensas
 

Definición de Expensas Comunes
Las Expensas son el Conjunto de Gastos originados a consecuencia del mantenimiento normal del Consorcio, y que son sufragadas por los Aportes Obligatorios que realizan los Copropietarios.

Marco Legal
El Artículo 9, inciso "C" de la Ley 13.512, impone:
"...La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes..."

Cabe aclarar que "toda expensa es común" pues es común "a todos los Copropietarios por igual".

Las expensas comunes pueden conformarse por:
* Expensas Ordinarias
* Expensas Extraordinarias
* Fondo de Reserva
* Gastos Particulares


Tipos de Expensas

Expensas Ordinarias
Son las que se originan a consecuencia de los gastos necesarios que acarrea el normal funcionamiento  del Consorcio, y cuya erogación deviene, por demás, indiscutible.

Cabe señalar que, para que un gasto sea considerado ordinario, NO necesariamente debe originarse en forma mensual o bimestral, -tal como el pago de los Sueldos del personal dependiente y de los  Servicios-, sino que debe mantener una constante en la línea del tiempo, siendo su erogación indiscutiblemente necesaria para beneficio de la entera comunidad consorcial.

Casos típicos de esta mención lo son, por ejemplo, la recarga de matafuegos (anual), la limpieza de tanques de agua (semestral) y demás.

Los Gastos que conforman los Gastos Ordinarios, podrían ser:
· Gastos Fijos: Los Ejemplos más comunes son los Gastos por Servicios (Edesur, AySA...), Sueldos y Cargas Sociales; Seguros; Abonos Mensuales por Servicios de Terceros (Conservadores de Ascensores, Desinsectadores...); y cualquier otro gasto que, -con mínima variable-, recaiga indiscutiblemente en la operativa del Consorcio.

· Gastos Variables: Son aquellos que están conformados por "reparaciones ordinarias" normales del mantenimiento edilicio. Los ejemplos más comunes son las reparaciones de plomería o gas, albañilería pequeña a consecuencia de dichas roturas; reparación de bombas de agua,  y demás.

Hay que tener en cuenta que los "Gastos Ordinarios" de un Consorcio de cierta antigüedad, podrían considerarse "Extraordinarios" en un Edificio a Estrenar.


Expensas Extraordinarias
Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso, goce o mayor renta de la propiedad.

Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del Consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. Pueden crearse en base a un hecho fortuito de carácter no urgente; para reponer el Fondo de Reserva o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año; renovar matafuegos o ascensores; etc.).

Dentro de los Gastos Extraordinarios podrán contemplarse, además, aquellas reparaciones que, por su dimensión y costo, requieran de una erogación especial que escapa al costo del  promedio de las expensas ordinarias mensuales.

Un ejemplo casual podría llegar a ser, por ejemplo, el recambio de la totalidad de las  montantes de agua de un edificio de antigüedad o bien de sus cañerías cloacales, gasto que requerirá una inversión monetaria considerada por parte de los Consorcistas. En contra posición, el recambio de un sólo tramo de dichas cañerías se liquidaría, obviamente, como gasto ordinario, pues estaría contemplado dentro de los gastos normales de mantenimiento edilicio. Se entiende la diferencia?   

Dependiendo de lo que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración del Consorcio, los Gastos Extraordinarios deberán, o no, ser aprobados por Asamblea. 

Quiénes abonan los Gastos Extraordinarios?
Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva, ya que son fondos de capitalización exclusivos de los Copropietarios. De modo que, tanto uno como el otro, deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados, el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el Administrador para trasladárselo al inquilino.

Cómo deben diferenciarse los "Gastos Extraordinarios" de los "Ordinarios"?
Si bien no resulta fácil esta distinción, se deberá usar la “lógica” para intentar llegar a una conclusión correcta, debido a que un gasto “extraordinario” para un edificio, se podrá computar como “ordinario” para otro.

Ejemplos:
* Los Sueldos de los empleados son ordinarios; sin embargo las “Sumas Fijas por única vez” PODRÍAN ser incluidas en las extraordinarias dependiendo el monto al que ascendieran.
* La reparación de un caño en un edificio de 50 años se incluiría en las expensas ordinarias pues son habituales, pero en un edificio a estrenar se podría considerar como extraordinariaa debido a tratarse de un gasto extra que no se tenía previsto en el presupuesto.

Con esto se desprende que los gastos ordinarios serán aquellos que fueron “previstos” en el presupuesto anual en base al conocimiento, perspicacia, lógica y sabiduría Administrador.


Fondo de Reserva
El Fondo de Reserva tiene como finalidad el ahorro de dinero "como Reserva" para hacer frente a asuntos urgentes, tales como roturas de caños, motores de ascensores, caños de gas, y cualquier otra situación de emergencia que no admita dilación alguna.

Su constitución no siempre está determinada en el Reglamento de Copropiedad y Administración (RCPA) y pasa a formar parte del patrimonio del Consorcio.

En algunos casos, es la misma Escribanía quien retiene el importe establecido al momento de realizar la escritura traslativa de dominio, o bien son los mismos Consorcistas -reunidos en Asamblea- quienes disponen su constitución si es que la misma no está prevista en el RCPA, estableciendo el monto mensual a recaudar y la duración de dicha recaudación.

En caso de venta de una unidad funcional, el proporcional del Fondo de Reserva se le restituye a la Parte Vendedora en el acto de realizarse la escritura traslativa de dominio, reteniéndole dicho importe, a su vez, a la Parte Compradora. De esta manera el Fondo de Reserva se mantiene inalterable.

El dinero recaudado es irreversible y definitivo, y como su nombre lo indica, es "reservado", pudiendo recurrirse a él sólo ante un imponderable y bajo condición de reponerlo automáticamente.


Gastos Particulares
Son expensas derivadas de gastos Particulares en beneficio común

El Artículo 8 de la Ley 13.512, establece:
"Cualquiera de los propietarios, en ausencia del Administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios, realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultares útiles.
En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado”.


Véase también: Reparaciones
Véase también: Reparaciones Urgentes
Véase también: Reposición Conforme a Obra

 

 

 

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