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Aspectos Legales de un Consorcio: Bienes de "Uso Común"

Qué son los "Bienes Comunes"?


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
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Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Bienes Comunes del Edificio
 

Su concepto se determina por oposición al de la parte privativa. Así como los elementos privativos se caracterizan porque su utilización está exclusivamente reservada a cada propietario, los elementos comunes están afectos al uso o utilización de los copropietarios, es decir, serían aquellos espacios que no están atribuidos privativamente.

Conforme al Código Civil, son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble "y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".

Enumeración

Por su parte, la Ley 13.512 detalla los elementos comunes y establece la responsabilidad de los Co-Propietarios respecto de ellos:

Art. 2.- “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo (no es rígida).
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario

Es importante señalar que cada Reglamento de Copropiedad podrá enumerar otros elementos comunes, debido a que la enumeración legal es simplemente "ejemplificativa".

De esta manera, algunos Reglamentos mencionan como elementos comunes las cañerías de agua "en toda su extensión", otros "hasta la entrada de cada unidad" y otros "hasta la conexión con el respectivo artefacto".

En algunos casos se menciona que es común "todo lo que está embutido en las paredes" y otros "solamente las redes troncales".

Por dicho motivo resulta importantísimo que el Administrador estudie el Reglamento de Copropiedad de cada Consorcio de modo de saber a quién imputar un determinado gasto cuando se deben realizar las reparaciones correspondientes.

El Dr. Osvaldo Loisi en su libro "Todo sobre Consorcios" hace la siguiente mención: "En caso de que [la redacción del Reglamento de Copropiedad] sea poco clara o ambigua y se susciten dudas sobre si una parte del edificio es o no común, cierta jurisprudencia estima que debe privar este último criterio, porque al fin y al cabo, se trata de partes o instalaciones construidas sobre el terreno común.... En efecto se debe tener en cuenta que, conceptualmente, la propiedad horizontal no es un conjunto de unidades independientes que se agrupan para formar un todo, sino al revés, es un condominio que reconoce en su seno determinadas partes de propiedad exclusiva de sus condóminos. En consecuencia, cuando el reglamento no establece claramente a quién le corresponde la titularidad de una parte del edificio, se debe considerar que forma parte del condominio".

Derechos de cada propietario

Derecho de Uso: Art. 3.- “Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás...

Derecho de Propiedad: ...El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal...

...Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan”.

Véase también "Dominio y Condominio"

Clasificación
Los elementos comunes los  clasifican en cuatro grandes bloques:

1.Elementos físicos, estructurales y constructivos comunes (ej. suelo, pilares, cimientos).
2.Instalaciones, conducciones y canalizaciones generales (desagües generales, instalación eléctrica general).
3.Locales y espacios comunitarios (locales sociales, espacios deportivos comunitarios).
4.Servidumbre

Tipos de Elementos Comunes

Elementos comunes esenciales
Son aquellos indivisibles por la ley física y por tanto, su inclusión en la copropiedad es imperativa (ej. el suelo, los muros, los fosos, las escaleras, los ascensores y las canalizaciones) y su negociabilidad en forma separada está también excluida en forma imperativa.

Elementos comunes accidentales
Son aquellos que se establecen como elementos comunes para la común utilidad de los vecinos, sin que ello sea necesario por ley física (Ej. los garajes, la portería), pues cabe que se dividan, se enajenen, etc. Sin embargo, -como esta situación supondría una modificación del título constitutivo-, requiere unanimidad.
Este tipo de elementos comunes pueden perder, por tanto, su cualidad de tal, para convertirse en privativos.

Elementos Comunes "de uso exclusivo"
Si bien el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente, tal como los patios o los balcones.
Véase también: Atribución de "Uso Exclusivo"
Véase también: Bienes Comunes: Características

Elementos Comunes "de uso reservado"
Si bien el dominio pertenece a la totalidad de los copropietarios, el acceso a los mismos se reserva a "Personal Autorizado", tal como la sala de máquinas de los ascensores o los nichos de gas o luz.

Características Básicas de los elementos comunes

. Indivisibilidad
Conforme al Código Civil "las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división".

. Inseparables de la parte privativa
"Sólo podrán ser enajenados, gravados o embargados juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable"

. Presunción de elemento común
Si pertenecen a la entidad registral y no están atribuidos a pisos o locales determinados y no existiendo título en contra, se presumen como elemento común.

Véase: Otras Características de los "Bienes Comunes"
Véase: Derechos y Obligaciones derivadas de los "Bienes Comunes"


Qué son los Anejos?
Anejo es el elemento privado, separado físicamente del piso o local principal, para un destino accesorio al mismo, tales como los garajes, las buhardillas y los sótanos; es decir, aquella parte, situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, -por previsión expresa del título constitutivo-, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria.

Existen dos tipos de anejos:
. Los integrados por los elementos comunes que tienen la consideración de anejos en relación con las partes privativas, y
. Los representados por las partes accesorias de los elementos privativos.

 

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