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Aspectos Legales de un Consorcio: Bienes de "Uso Común"

Características de los Bienes Comunes


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
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Características de los Bienes de Uso Común
 

Todo lo estructural (incluyendo lo que está empotrado en la estructura misma) es COMÚN. ¿Por qué? Porque el edificio en "su totalidad" es de "propiedad" COMÚN de los condóminos. De esa "comunidad de derechos", cada quien tiene una cuota parte de la misma. ¿De qué? De una propiedad indivisa.

Por ejemplo: Si el departamento está a nombre de un matrimonio, tanto el esposo como la esposa serán Co-Titulares de dominio por compartir el dominio en partes iguales y equitativas en lo que respecta a la cuota parte de la unidad funcional en la cual habitan.

De todos modos, NO serán dueños absolutos de las paredes, techo y piso de la unidad sobre la que ejercen dicho derecho de dominio, pues éstos son bienes comunes de todos los propietarios de las unidades del edificio. Sin embargo, estarán obligados a cuidar de éstas en "exclusividad" y gozar del derecho que les otorga el título de dominio.

Por otro lado, esa exclusividad de uso y goce sobre la cosa NO les otorga el derecho de disponer "libremente" de la misma, toda vez que no se tenga el absoluto consentimiento de las mayorías que, -por ley o por reglamento-, sea la debida y esté correctamente consensuado por medio del instrumento que corresponda.
De hecho, -en un consorcio de propietarios-, ese instrumento es la Asamblea de Copropietarios cuya perfección se da en el acta correspondiente, la cual, a su vez, -para ser perfecta-, debe estar correctamente asentada en el libro correspondiente, rubricado e inscripto en el registro de la propiedad según las leyes que así lo determinan.

Ahora bien, algo importante para tener en claro es que, cuando una Asamblea -y conforme a la mayoría estipulada-, otorga un beneficio a un integrante del condominio, lo que se está haciendo es "ceder" parte del derecho de las mayorías en beneficio de uno (o varios) copropietarios, pero NO "la cosa"  que sigue siendo "común".

Si bien la cosa ("inmueble" en este caso) es de todos indiscutiblemente, NO es así el derecho de exclusividad del uso y goce de la misma, como su tenencia, los cuales SÓLO le corresponden al Titular del bien de acuerdo a lo que surja del Título de Dominio y de lo que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Y así llegamos a la conclusión que sobre una cosa "común" no puede haber cosa "privada", pero sí  "cosa exclusiva", y ahí es donde chocan nuestros errados conceptos porque confundimos "exclusivo" con "privado" y por antonomasia, "propio" con "ajeno" o "compartido".

En resumidas cuentas: todo es de todos y en particular de ninguno, porque cada quien es dueño en la cuota parte que le corresponde. Y por lo tanto: sótanos, balcones, terrazas, patios, balaustres y lo que se nos ocurra, son propiedad "común" de uso "común", "exclusivo" o "restringido o reservado".

Pero de esa comunidad de dominio, -y a menos que la ley lo haya previsto-, serán de uso y goce "exclusivo" o "común" aquellas cosas que el reglamento determine, como por ejemplo: los cables de alimentación eléctrica o los fluidos que recorran cualquiera de las instalaciones empotradas en paredes y muros "del edificio", que es de todos en general y de nadie en particular, salvo, aquellos revestimientos que se encuentren delimitados en el cubo de aire de cada condominio que pertenecen a sus exclusivos dueños.

 

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