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Aspectos Legales de un Consorcio: Destrucción del Edificio

Derecho y Procedimiento


Legales

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Destrucción del Edificio
 

Ley 13.512, Art. 12: "En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, para adquirir la parte de ésta, según valuación judicial”.

Tanto la Destrucción como la Vetustez constituyen dos formas específicas de extinción de la propiedad horizontal. En estos casos, se vuelve al condominio común de lo queda: terreno y materiales. Sin embargo, el hecho de pasar de la propiedad horizontal a un condominio común, no significa que cada uno de los consortes tena una proporción igual en el todo, sino que continúan aplicándoles los porcentuales que determina el Art. 3º de la Ley 13.512 para cada uno.

El artículo 12 equipara la Destrucción Total a la Parcial de dos terceras partes del valor, lo cual no resulta fácil de determinar pues: Destruido un edificio ¿Cómo se determina si supera o no los dos tercios?. Sin perjuicio de ello se recurrirá a la tasación judicial para que la misma determine si "lo que queda" supera por dos tercios el valor del edificio construido. De ser así, se podrá decidir por la venta.   

Para determinar el valor, la Dra. Elena I. Highton señala:"...Sería conveniente considerar el valor del edificio después de destruido, con relación al valor que tenía antes de la destrucción, en término reales y actuales; es decir, una tasación que tendrá en cuenta no sólo el valor de venta sino de materiales, costo de reconstrucción, etc. Parecería que el terreno debe descontarse, pues ordinariamente es in susceptible de destrucción".


Mayorías necesarias para resolver por la venta
El Artículo 12 determina que "la mayoría" debe decidir la venta. Sin embargo, dicha mayoría se transforma, forzosamente, en unanimidad al momento de querer vender (Principio de Condominio Común), pues, se entiende, se requerirá el consentimiento y firma de  todos los condóminos al momento de intentar concretar dicha transferencia.


En caso de negativa de la minoría a vender, sólo le quedará a la mayoría el reclamo judicial. 

Destrucción Parcial menor a los 2/3
En caso que el valor de lo destruido no alcance las 2/3 partes, la mayoría puede resolver la reconstrucción de lo destruido, determinando la Asamblea la manera en que los copropietarios contribuirán a solventar el gasto de reconstrucción, teniendo en cuenta las siguientes premisas:

A) Partes Privativas: Le corresponde a cada titular enfrentar la reconstrucción de su unidad;
B) Partes Comunes: Cada comunero contribuirá en la proporción asignada a su unidad.


Oposición de la Minoría a la Reconstrucción 
La minoría puede oponerse a la reconstrucción decidida por la mayoría. Sin embargo, queda obligada a la venta de su parte (tanto privativa como el proporcional de la común) según valuación judicial, ya sea a algún copropietario del edificio o bien a un tercero. 

Desacuerdo con la valuación Judicial
El Dr. Alberto Gabás en su "Manual Teórico Práctico de Propiedad Horizontal" aclara: "Creemos que la valuación judicial debe ser el remedio supletorio de la voluntad de las partes, pero al mismo tiempo el definitivo, es decir, que llegada esta instancia ya no puede discutirse la cuestión. Tanto el vendedor como el comprador deben acatar la decisión judicial".

 

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