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Aspectos Legales de un Consorcio: Dominio y Condominio

Marco Legal


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
Locación de Servicios
Mandato
Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Coexistencia de Derechos
 

En la propiedad horizontal coexisten, entre otros, dos derechos reales, a saber:

A) De Propiedad o Dominio Exclusivo: Sobre una unidad independiente

B) De Copropiedad o Condominio: Sobre los bienes comunes a todos los copropietarios.

Por dicho motivo el adquirente de una unidad sometida al régimen de propiedad horizontal se convierte, indiscutiblemente en:

1) Titular o Dueño Exclusivo de su unidad, con ciertas limitaciones a dicho dominio;

2) Copropietario o Condómino de los bienes comunes del Consorcio y

3) Consorte o Integrante de una persona jurídica denominada Consorcio de Copropietarios.

Véase también Bienes Comunes

Límites al Dominio

Ley 13.512, Art. 5.- “Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto
”.

El artículo no impone a los copropietarios la obligación de la conservación de su propia unidad sino sólo la de abonar por dichas reparaciones en caso de realizarlas, prohibiéndole, a su vez, realizar aquellas que puedan afectar, en modo alguno, la seguridad del edificio o los bienes comunes. 

Esto es importante mencionarlo pues algunos copropietarios suelen olvidar que su unidad forma parte "de un todo" y consideran que dentro de la misma "pueden hacer lo que quieran".

Ley 13.512, Art. 6.- "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) ... depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

Lamentablemente los tiempos han cambiado y lo que se consideraba "contrario a la mora o buenas costumbres" ya no lo es tanto. De hecho prácticas como la prostitución son legalmente permitidas en varias ciudades, incluso en CABA. No obstante dichas Ciudades pueden legislar dentro de sus propias jurisdicciones -la vía pública-, mientras que la Ley 13.512 es nacional y su legislación aplica exclusivamente en el interior de los edificios.

Por su parte los Reglamentos de Copropiedad pueden establecer otras prohibiciones de determinadas actividades en los edificios, mientras no vulneren derechos adquiridos o garantías constitucionales. De ahí que en muchos reglamentos se obligue a las unidades "el uso no profesional" de las mismas o bien "su uso comercial", "la tenencia de mascotas" y demás.

 

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