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Aspectos Legales de un Consorcio: Obras Nuevas e Innovaciones

Conceptos. Mayorías Necesarias


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
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Obras Nuevas
 

Artículo 7, ley 13.512: "El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".

Lamentablemente en la Argentina las "Obras Nuevas" constituyen una causa de conflicto común entre los vecinos, ya que los cerramientos de terrazas, balcones y patios son moneda corriente en los edificios creando una serie de irregularidades en los mismos.

Por dicho motivo y para evitar conflictos, la ley estipula que "toda obra nueva" requiere la conformidad de todos los copropietarios, es decir, la unanimidad, entendiéndose que "la autorización" exigida para las obras nuevas deberá constar en Acta como un registro fehaciente de consentimiento unánime para dicha obra.

Innovaciones

Artículo 8, Ley 13.512: "... Están obligados [los copropietarios] ..., a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta..."

Si bien las "Obras Nuevas" como las "Innovaciones" son alteraciones físicas del inmueble, la ley intenta diferenciarlas tanto en su constitución como en las mayorías reglamentarias necesarias para llevar a cabo las mismas, exigiendo para las primeras la "autorización de todos los copropietarios" y para la segunda "la mayoría de votos que establezca el reglamento".

Si bien pareciera que la diferencia entre ambas es muy sutil, podría decirse que las obras nuevas benefician al propietario que la lleva a cabo (cerramiento de un balcón, por ejemplo), mientras que las innovaciones benefician a todo el Consorcio.

El Dr. Osvaldo Loisi, en el Libro "Todo sobre Consorcios", resume esta distinción de la siguiente manera:
"Las Alteraciones físicas [al inmueble]:
1) Cuando comprometen la solidez del edificio, están lisa y llanamente prohibidas (todas, así sean obras nuevas como simples innovaciones o mejoras),
2) Cuando no comprometen la solidez del edificio:
    a) Las Obras Nuevas requieren la conformidad de todos los propietarios
    b) Las Innovaciones o mejoras requieren la conformidad de las mayorías reglamentarias".


Véase Oposición a Innovaciones

 

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