54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Aspectos Legales de un Consorcio: Origen de la Propiedad Horizontal

Dominio Colectivo


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
Locación de Servicios
Mandato
Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Origen y Características de la Propiedad Horizontal
 

El término “propiedad horizontal” se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.

Origen de la Propiedad Horizontal

Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como “Código Napoleón”, el cual en su artículo 664 legislaba sobre el caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio.
Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro, tal como el Código Civil Italiano en 1865 que lo reglamenta.

Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.
Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los famosos "conventillos".

Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que cuajó en el año 1948 con la sanción de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace -no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido-, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clase media.

Derecho Real

Los Derechos Reales vinculan "la cosa" a "la persona", en este caso: Vinculan el Inmueble (sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal, Ley 13.512) con los Copropietarios.

El Derecho de "Propiedad Horizontal" es un Derecho Real (Art. 2503 del Código Civil), pero cuál?. Para algunos Autores es un "Derecho Real Autónomo", mientras que para otros es una "Yuxtaposición de 2 Derechos Reales, a saber: Dominio y Condominio"

Por qué "Horizontal"?

Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa convivencia iría a requerir de normas propias.

A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en Asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio. Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro. 18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la misma, pues establece que quien debe redactar ese Reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajar allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un Reglamento a total arbitrio del vendedor de las unidades. Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo que debiera llamar más la atención del legislador actual, en caso de sancionarse una reforma del régimen legal de la propiedad horizontal.
 

Características

La característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.
Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.
Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre las partes comunes, o viceversa.

La naturaleza particular de la propiedad horizontal ha dado origen a la interpretación de que el objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propiedad es una combinación de partes individuales y colectivas conocida como “unidad funcional”.

Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso sería la propia sociedad). También difiere del concepto de “propiedad comunitaria” o “condominio”, en el cual todos los propietarios son dueños de todo y el uso exclusivo de algunas partes del edificio se establece a través de arreglos contractuales.
En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio.
El modo en el cual este consorcio opera, se establece a través de un “Reglamento de copropiedad y administración. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio de propietarios.

Permiso de Propiedad Horizontal

La Ley 13.512 no define la Propiedad Horizontal sino que sólo otorga un permiso de división horizontal mediante el cual fraccionar los edificios en plantas horizontales y éstas, a su vez, por sectores, contrariando lo que hasta ese momento prohibía el Art.  2.617 del Código Civil: "El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños..."

Sin perjuicio de ello, ese permiso consta de 2 condiciones:

1º) Que las unidades sean independientes entre sí;

2º) Que tengan una salida directa al exterior autónoma o a través de un pasillo común.

 

Volver al "Menú Legales"

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados