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Aspectos Legales de un Consorcio: La Portería del Edificio

Se puede disponer de ella?


Legales

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Alquiler o Venta de la Portería
 

El aumento de las expensas suele poner en jaque a la economía de los propietarios, muchas veces jubilados, pensionados o familias con serias dificultades económicas.

El consorcio tiene personal que se lleva – en promedio – el 60% del gasto total del edificio, sumado a la totalidad o una parte de las facturas de luz, gas o teléfono que consumen el empleado y su familia.
Es por eso que, -en procura de abaratar costos-, en ciertos edificios se decide despedir al personal que ocupa la vivienda y alquilar o vender la misma. ¿Es esto posible?

La respuesta es "Sí", es posible porque dicha vivienda pertenece al condominio, es decir, al conjunto de propietarios, y ellos pueden, legítimamente, decidir en Asamblea alquilar o vender esas comodidades.

Ahora bien, una vez que se haya resuelto la venta de las comodidades de portería, será necesario hacerse cargo de la reforma del reglamento de copropiedad y administración que ello implica, pues será preciso atribuirle a dicha unidad un porcentual como cualquier otra unidad funcional.

Las dudas surgen en el caso de que no se reúnan los votos de la totalidad de los propietarios reunidos en Asamblea. En ese supuesto, la venta de la portería resulta absolutamente imposible.
No así, en cambio, si se pretende alquilarla con el propósito de abaratar costos. En ese caso, entendemos que por tratarse de un acto de administración y no de disposición, la locación es perfectamente legal cuando es decidida en Asamblea por más de la mitad de la totalidad de los propietarios del inmueble.

Es verdad que a primera vista una medida de tal naturaleza podría aparecer como un cambio de destino –generalmente prohibido por los reglamentos de copropiedad y administración- pero en realidad una cosa es el destino que reviste una unidad dentro del inmueble y otra diferente el uso circunstancial que sus propietarios pueden hacer de ella en un momento determinado y por motivos determinados. Por eso es necesario que la Asamblea, -que así lo decidiese-, exprese claramente las razones por las cuales la comunidad prefiere arrendar dicha parte común. Los jueces han declarado en reiteradas oportunidades que la sujeción a las normas reglamentarias por el reglamento mismo, es una razón que debe ceder ante circunstancias impuestas por la equidad. En este caso, la imposibilidad de los comuneros de hacer frente al creciente aumento de expensas.

Finalmente, es importante destacar que, desaparecida la portería, el edificio deberá contar, de todos modos, con un sanitario adecuado para quien desempeñe eventualmente las tareas de limpieza y todas las inherentes a un encargado o ayudante, ya sea de media jornada o jornada completa. De no ser así, se arriesgarán a sufrir un planteo laboral, que no será exitoso para el consorcio.

Porcentuales necesarios

Para Venta: 100% de los propietarios, pues habrá que reformar el Reglamento de Copropiedad y transformar la Portería (Bienes Comunes) en Unidad Funcional (Propiedad Exclusiva del dueño), asignándole un coeficiente tal como poseen el resto de las unidades funcionales.

Para Alquiler: Mayoría necesaria que establezca el Reglamento de Copropiedad, el cual, por lo general, estipula las 2/3 partes o mayoría absoluta (del total de los copropietarios)

 

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