54 [011] 4241-8428 / 2076-3155 Lanús , Buenos Aires

Grupo CaiXas Administradores de Consorcios


   
  Volver a Página Anterior Imprimir esta página
 
Aspectos Legales de un Consorcio: Títulos Perfectos

Estudio de Títulos


Legales

Bienes Comunes: Tipos y Características
Bienes Comunes: Desafectación
Confronte Notarial
Daño Temido
Daños a Terceros
Destrucción del Edificio
Dominio y Condominio
Escrituración
Locación de Servicios
Mandato
Mora
Obras Nuevas
Oposición a Obras Nuevas
Origen de la P.H.
Pago por Consignación
Portería
Reglamento de Copropiedad
Reglamento Interno
Ruidos Molestos: Tipos y Efectos
Ruidos Molestos: Denuncias
Ruina
Tenencia de Animales
Títulos Perfectos
Uso Exclusivo
Vetustez
Vicios Redhibitorios

 


Concepto de "Títulos Perfectos"
 

Es común que, -al suscribirse un boleto de compraventa-, se establezca una cláusula que diga más o menos así: "la venta se realiza en base a títulos perfectos".

¿Qué es un título perfecto?
Esta frase, aparentemente irrelevante, tiene en realidad una importancia fundamental al momento del otorgamiento de la respectiva escritura traslativa de dominio, pues de dicha "perfección" dependerá la futura circulación inobjetable del título, y su eficacia como tal. Esto es: que el título no podrá ser observado, y acreditará fehacientemente la titularidad del derecho de quien figura como único titular del mismo.

Para comprender el tema, debemos analizar cada uno de los elementos que lo componen.
"Título"
Es la causa, el origen el acto jurídico que dio nacimiento al derecho que ostenta una persona, a la que, justamente por eso, se la denomina "titular".

Por otro lado, Título es el documento, el instrumento, el "soporte papel" en el que figura, conforme la normativa legal, el derecho que ostenta una persona respecto de un bien, o la obligación a una prestación a realizarse por otro, denominado "deudor".

Es decir que título significa: la causa, el motivo, el origen de un derecho que ostenta una persona, y también el instrumento donde se encuentra asentado el acto jurídico que origina ese derecho.

En el caso de inmuebles, se tratará, por una parte, de la causa jurídica por la que una persona es, por ejemplo, dueña de un inmueble (compraventa, donación, sucesión) y por la otra, el testimonio de la escritura pública donde se encuentra instrumentado ese derecho.

Para que una transmisión de dominio sea inobjetable, y el nuevo dueño pueda oponer a cualquier tercera parte que pretenda algún derecho sobre el inmueble de su propiedad (o más propiamente dicho, su dominio) su mejor derecho, la causa u origen de su título debe ser legítima, y la documentación o instrumentación de ese derecho debe ser estrictamente conforme con la normativa legal, esto es, cumpliendo con todos los requisitos legales requeridos para que ese instrumento sea válido para la transmisión del derecho.

Para cumplir con el requisito del "título perfecto", el escribano, previo al otorgamiento de la escritura, debe efectuar el denominado "estudio de títulos", que es una investigación detallada de la documentación que acredita que, quien pretende vender, se encuentra legitimado para ello, lo que significará varias cosas:
a. que el que vende sea el propietario de la cosa;
b. que la cosa sea efectivamente la que el vendedor quiere vender, y el comprador quiere comprar;
c. que quien pretende vender, sea titular de la cosa por un título o causa legítimo (porque lo compró, o se la regalaron o la heredó, o por cualquier otra causa legalmente admitida por la ley.

Por lo tanto, el escribano deberá constatar en el o los registros donde pasaron los actos jurídicos anteriores, o en los expedientes judiciales o administrativos donde se constituyeron los derechos que se pretende transmitir: la existencia de los mismos; la legalidad de las transacciones que hicieron los anteriores titulares que transmitieron los derechos; que los que transmitieron con anterioridad los derechos eran quienes legalmente podían hacerlo; y también requisitos de otro tipo, como por ejemplo: que loa escrituras o instrumentos estén firmados por todos los comparecientes; que se encuentran agregados los instrumentos que acreditan las personerías (que determinada persona actúa en representación de otra, o de una sociedad o institución, etc).

Para ser completo, el estudio de títulos debe efectuarse con relación a todos los antecedentes sucesivos, hasta llegar a un plazo de veinte años desde la fecha de escrituración hacia atrás.
Dicho plazo no es arbitrario, pues veinte años es el plazo de la denominada prescripción adquisitiva del dominio o usucapión.
Usucapión es el plazo que establece la ley para que, detentando la mera posesión, aun sin título alguno, una persona pueda aspirar a convertirse en titular de un bien inmueble, y por ende se entiende que, si todos los títulos durante ese lapso fueron perfectos, es decir, realizados en forma legal, se considere que el título (causa) es perfecto.

El estudio de títulos, si bien no es obligatorio, -ya que ninguna norma jurídica lo impone-, es esencial para configurar uno de los requisitos esenciales para que el título sea perfecto, esto es: la buena fe. Y esta buena fe no será simplemente la buena fe-creencia, que se basa en la observación del título de propiedad del inmueble que es objeto de la transacción y de la existencia del certificado de condiciones de dominio de dicho inmueble, sino que será necesaria la realización del estudio de títulos, para la comprobación de los extremos antes referidos.
Este tipo de buena fe que exige la doctrina y la jurisprudencia, deberá estar avalada por un profundo y delicado estudio de los títulos. Es lo que, en doctrina, se llama optima fides, es decir, una "óptima buena fe", donde se agoten todos los medios razonables para llegar a la convicción jurídica de que en la operación a realizar, se trata de títulos perfectos.

 

Volver al "Menú Legales"

 

 

2014 - Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados