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Mantenimiento del Edificio:  Frentes y Fachadas

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Responsabilidad respecto a la Conservación (Ley 257 CABA)
 

La responsabilidad respecto de la conservación de las obras está establecida desde hace largo tiempo tanto en el Código Civil, como en el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires.

En el Código Civil, (Art. 2616) se enuncia que todo propietario debe mantener su edificio, y ser responsable por los daños que pueda causar su negligencia al respecto. El Código de Edificación, a través de su Art. 6.3.11 (de la conservación de las obras) concuerda con lo establecido en el Código Civil.

La ley Nº 257 de la Ciudad de Buenos Aires, junto con su decreto reglamentario Nº 1.233 fue promulgada con el objetivo de reforzar la conciencia de la ciudadanía acerca de ciertas obligaciones que ya estaban establecidas de antemano en los códigos citados anteriormente.

No agrega más responsabilidades a los propietarios que la de presentar ante las autoridades del Gobierno de la Ciudad, un documento que dé cuenta del estado en que se encuentra su edificación.

Los Administradores tienen un rol fundamental en el cumplimiento de este trámite, ya que son ellos los que generalmente conocen la ley y plantean al consorcio la necesidad de cumplir con lo que ella requiere, luchando muchas veces contra la falta de responsabilidad o la inacción de muchos copropietarios.

Es el Administrador el que mayormente conoce la importancia de la ejecución de tareas de mantenimiento de las fachadas, antes de que se produzcan deterioros de importancia, que son de más compleja y costosa reparación.
Construcciones afectadas por la Ley 257 C.A.B.A.

La ley 257 alcanza a la totalidad de las construcciones erigidas en la ciudad, tanto viviendas unifamiliares como edificios de alta complejidad e intima a los propietarios de inmuebles a presentar la certificación del estado correcto de las fachadas y sus partes componentes: balcones, ménsulas, carteles, cornisas, cerramientos, barandas, entre otras.

Las presentaciones tienen plazo de vencimiento según la antigüedad del inmueble.

La periodicidad con que se debe presentar este certificado depende de la antigüedad del edificio:
· Edificios de más de 72 años: Cada 2 años
· Edificios entre 50 y 71 años: Cada 4 años
· Edificios entre 34 y 50 años: Cada 6 años
· Edificios entre 21 y 34 años: Cada 8 años
· Edificios entre 10 y 21 años: Cada 10 años
La fecha que se toma en cuenta para determinar la antigüedad es la de la certificación final de obra, y si ésta no existiera, la fecha de alta para el pago de contribuciones (en Rentas).

Si se tratara de edificios construidos con posterioridad a la ley 13.512 (de Propiedad Horizontal) se puede considerar en la mayoría de los casos la fecha del Certificado de mensura en propiedad horizontal. Sin embargo, y dado que esta fecha no es muy confiable, -ya que si un edificio fue construido por un solo propietario y veinte años después se lo dividió en propiedad horizontal-, la fecha válida para la presentación de la ley 257 será la de la construcción y no la de la división.

El deterioro del edificio está relacionado con la antigüedad real de sus componentes.
Podemos considerar como moneda corriente los dolores de cabeza que traen aparejados los ambientes insalubres y las filtraciones de agua de lluvia. Moho, hongos, condensación y también desprendimientos de mampostería en frentines, balcones, cornisas y fachadas vetustas abandonadas al paso del tiempo.
Es muy importante que los copropietarios consideren seriamente esas patologías y no las tomen como simples tareas de mantenimiento y que cuando tengan que adjudicar los trabajos lo confíen a empresas idóneas para no provocar una considerable disminución del trabajo inmobiliario y un deterioro en la calidad de vida.

Las patologías típicas más comunes se clasifican de la siguiente forma:

Patologías constructivas en muros: Estalladuras, fisuras y grietas.
Origen: cuando los recubrimientos de las armaduras en las estructuras de hormigón armado son insuficientes puede producirse filtraciones de humedad que una vez que ataca el hierro lo oxida, aumenta el volumen y produce un estallido o agrietado del hormigón armado.
Consecuencias: Filtraciones de agua de lluvia; desprendimientos de mampostería en la vía pública y/o terceros; agua insalubre en tanques de agua potable.
Solución: Limpieza profunda en las armaduras, aplicación de productos anticorrosivos; aplicación de selladores poliuretánicos, aplicación de cementos especiales que soporten las contracciones en invierno y las dilataciones en verano y, por último, revestimientos elastomerizados que protegen toda la estructura edilicia.
 

Obligaciones de los Copropietarios
si hay que arreglar o pintar toda la fachada del edificio y el mantenimiento de los balcones es exclusividad de cada copropietario, ¿qué hacemos? ¿Le imputamos esa diferencia al susodicho? ¿Pintamos o arreglamos todo y eso lo dejamos sin tocar?

La ley 257 (decreto 1233) establece la OBLIGACIÓN (para los propietarios de inmuebles) de mantener en buen estado los frentes, contrafrentes, patios de aire y luz, medianeras y techos evitando que puedan producirse desprendimientos con eventual daño a las personas o bienes. Para esto, deberán acreditar haber llevado a cabo la presentación de la documentación requerida por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. La Ley-257, su objetivo
Por medio de la Ley-257 se intima a los propietarios de inmuebles situados en el ámbito del GCABA, a realizar una inspección técnica a cargo de un profesional competente, la misma tiene como objetivo el mantenimiento y conservación de los elementos estructurales y decorativos de las distintas fachadas, estas no se limitan solo a los frentes, sino que abarca a todos los elementos situados en Azoteas, Contrafrentes, Patios de Aire luz, etc.

En suma, la prohibici6n impuesta por la norma legal no sólo se refiere al acto de alterar el frente con la colocación de carteles, etc. , sino que se remite también a las partes exteriores del edificio correspondientes a cada unidad privada, evitando de esta manera la falta de uniformidad arquitect6nica. Del mismo modo, la ley alude el ejercicio abusivo del derecho de propiedad, impidiendo que su invocación autorice a variar el frente.


Patologías mas frecuentes

Los muros de los edificios requieren tareas de cuidado y mantenimiento que en muchos aspectos se pueden asimilar a los tratamientos indicados por los profesionales de la medicina para el cuidado y la recuperación de la salud.
Por ese motivo, algunos términos que se utilizan habitualmente en la medicina, han pasado a aplicarse a las construcciones.

. Diagnóstico
Evaluación de los signos que permiten reconocer una patología
. Patología
Problema que requiere una acción concreta orientada a solucionar la causa que la origina
. Daño
Deterioro que se produce por efecto de una patología.

El correcto mantenimiento del estado de conservación depende en gran medida de dos acciones: la realización de tareas de mantenimiento periódicas, sostenidas en el tiempo, y la detección temprana de los signos que evidencian la acción de diversas patologías, que permita la pronta reparación de las causas que las originan.

En la medida en que no se realizan las tareas de mantenimiento periódicas, las patologías se desarrollan más fácilmente.

El momento en que se manifiesta una patología no es el inicio del deterioro de un elemento constructivo. Es la culminación de un proceso muchas veces invisible, que puede llegar a durar años de acción sostenida de un agente agresivo, como por ejemplo el ingreso de agua dentro de un muro.

Por tal motivo, una vez que una patología se evidencia, es preciso actuar rápidamente, ya que cuanto más se demoran las reparaciones, resultan más complicadas y costosas.

 

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